Урок 6. Типы жилых домов и особенности управления жилым фондом

Итак, за предыдущие несколько уроков мы с вами получили представление, что такое городское пространство и городской дизайн, какие бывают типы застройки и как они менялись от эпохи к эпохе. И, конечно, вы уже поняли, что городское пространство, дизайн, застройка складываются из конкретных строительных единиц, а именно из зданий и сооружений.

Основной массив сооружений практически в любом городе – это жилые дома, в которых живут горожане. Исключение составляют разве что столицы государств, где традиционно сосредоточено много административных зданий и объектов массового назначения. Поэтому теме жилого фонда мы уделим отдельное внимание и весь сегодняшний урок. В рамках урока мы рассмотрим как действующие нормативные акты, так и практику их использования и реальную ситуацию в сфере ЖКХ.

Содержание:

• Законодательство РФ в сфере ЖКХ
• Управление жилым фондом в РФ
• Типы жилых домов и нюансы размещения коммерческих объектов
• Типы квартир и нюансы планировки
• Доступность жилых строений для инвалидов
• Проверочный тест

Основное внимание мы сосредоточим на ситуации в сфере ЖКХ Российской Федерации, а там, где это будет уместно, сделаем небольшой экскурс в практику других стран.

Законодательство РФ в сфере ЖКХ

Все, что касается жилого фонда, в России регулируют положения «Жилищного кодекса» [ЖК РФ, 2021]. Нынешняя редакция кодекса вступила в силу с 1 июля 2021 года. Итак, что именно регулирует и регламентирует новая редакция?

Что регулирует «Жилищный кодекс»:

• Владение и распоряжение жилыми помещениями.
• Использование общего имущества.
• Перевод помещений из жилого фонда в нежилой и наоборот.
• Ремонт, содержание, перепланировку.
• Создание управляющих органов (кооперативы, ТСЖ, прочее).
• Предоставление коммунальных услуг.
• Контроль за санитарными и техническими нормами.
• Госнадзор и муниципальный жилищный контроль.
• Ограничение повышения платы за коммунальные услуги.

Обратите внимание, что в кодексе активно используется понятие «жилое помещение». Документ относит к жилым помещениям дом, часть дома, квартиру, часть квартиры, комнату. С точки зрения нормативных актов, нет разницы, находится ли квартира в «хрущевке» или небоскребе, поэтому об архитектурных типах жилых домов мы поговорим позже.

Чтобы охватить вниманием все заявленные аспекты темы, нужно для начала разобраться, как происходит управление жилым фондом в рамках действующей нормативной базы.

Управление жилым фондом в РФ

На сегодняшний день можно встретить самые разные форматы управления жилым фондом в России. Однако при всем многообразии управление жилым фондом в РФ сводится к трем основным формам:

В статье 44 «Жилищного кодекса» можно прочитать, что (цитируем) «общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом» [ЖК РФ, 2021]. Уточним, что собрание жильцов может проводиться при любой выбранной форме управления, а принятое жильцами решение будет иметь юридическую силу.

Вопрос лишь в том, что при непосредственном управлении это основной орган принятия решений, а при наличии кооператива или управляющей компании на собрании решаются только глобальные вопросы. Например, на что потратить деньги в первую очередь: на замену лифта, ремонт кровли или перекладку внутридомовых водопроводных сетей. Или, допустим, стоит ли ставить шлагбаум на въезде во двор и нужна ли система видеонаблюдения в подъездах.

Кроме того, статья 161 гласит, что если жильцы многоквартирного дома не объединились в товарищество или кооператив, не наняли управляющую компанию, и в этом доме более 4 квартир, тогда они должны на собрании избрать совет многоквартирного дома из своих рядов [ЖК РФ, 2021].

Официальная регистрация такого совета где-либо не требуется, а сам совет нужен, чтобы от имени жильцов решать вопросы оперативного управления жилым фондом. Например, такие, как поиск мастера для ремонта коммуникаций, уборщицы для уборки подъездов, заключение договора на обслуживание лифта, вывоз мусора и т.д.

Глобальные вопросы наподобие капитального ремонта будут в любом случае решаться на общем собрании жильцов, независимо от формы управления. Особенно, если потребность в капитальном ремонте есть, а денег у фонда капитального ремонта нет и финансирование ложится на плечи и кошелек владельцев жилья. Тогда на собрании может быть принято решение о дополнительном взносе для оплаты капремонта.

Статья 166 «Жилищного кодекса» прописывает, что именно входит в перечень работ по капитальному ремонту, выполнение которого должно финансироваться (но не всегда финансируется) за счет средств фонда капитального ремонта.

Что входит в капремонт:

Важно понимать, что, согласно «Жилищному кодексу», за инженерные коммуникации, пролегающие за пределами дома, отвечает поставщик услуги отопления, газоснабжения, электроснабжения и других. Ремонт коммуникаций за пределами дома – это зона ответственности поставщика услуги.

Все, что находится внутри дома, – это забота собственников жилья, управляющей компании, кооператива. Любой ремонт общих коммуникаций внутри дома ведется за счет средств жильцов. В принципе, за услугами по проведению такого ремонта потенциально можно обратиться к поставщику услуги, однако оплачивать такой ремонт все равно нужно отдельно, потому что в стоимость тепло-, газо-, водо- и электроснабжения ремонт внутридомовых коммуникаций не входит.

И еще немного остановимся на теме непосредственного управления. Интересующимся предлагаем прочитать подготовленный профессиональным юристом материал про «Непосредственное управление домом как способ управления» [А. Юдина, 2020]. В трех частях материала рассматриваются такие вопросы, как ограничение по числу квартир, процесс непосредственного управления, в том числе функции общего собрания и роль совета дома, плюсы и минусы такого менеджмента.

Обязательно обратите внимание на скриншот с сайта ГИС ЖКХ (Государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства):

И сравните его с более свежими данными:

Вы увидите интересную динамику. Так, если за 10 месяцев количество домохозяйств, привлекающих управляющую компанию, возросло всего на 765, а количество кооперативов и товариществ – на 1468, то желающих взять управление в свои руки стало больше на 75 918, т.е. почти на 76 тысяч [ГИС ЖКХ, 2021].

Из этой статистики можно сделать минимум два вывода. Во-первых, популярность непосредственного управления растет быстрыми темпами. Во-вторых, в России достаточно много домов с количеством квартир меньше 30, как это ни удивительно для жителей больших городов и высоток.

Для справки: в одном подъезде 5-этажной «хрущевки» обычно находится 20 квартир, по 4 на каждом этаже. В одной «хрущевке», как правило, от двух до четырех подъездов.

И тут мы вплотную подошли к еще одному интересному аспекту использования жилого фонда: а какие, в принципе, существуют типы жилых домов и возможности использования территории вокруг них, находящейся в общем пользовании жильцов? Давайте посмотрим.

Типы жилых домов и нюансы размещения коммерческих объектов

Начнем с того, что у нас еще со времен СССР существует такое понятие, как «типовые серии жилых домов». Этих серий порядка трехсот [Кvmeter, 2020]. Зачастую визуально конструктивные различия между ними минимальны и заметны только профессиональному глазу. Так, в домах типа П-42 нет однокомнатных квартир, а только 2-, 3- и 4-комнатные: 

а в домах типа П-43 нет 4-комнатных квартир, а только 1-, 2- и 3-комнатные:

Чтобы рассмотреть все серии, потребуется 5 лет учебы в инженерно-строительном вузе, поэтому мы ограничимся лишь общими характеристиками домов, которые можно встретить в городах России.

Типы домов по этажности:

• Малоэтажные: от 1 до 4 этажей.
• Среднеэтажные: от 5 до 8 этажей.
• Многоэтажные: от 9 этажей и выше.

В зависимости от этажности прописываются определенные требования к жилому дому. Так, в домах от 6 этажей и выше обязателен лифт, а в домах от 10 этажей и выше должно быть два лифта, один из которых грузовой.

Типы домов по материалу постройки:

• Кирпичные.
• Панельные.
• Блочные.
• Монолитные.
• Кирпично-монолитные.
• Газобетонные.
• Пенобетонные.
• Деревянные.

Последние 3 пункта относятся к малоэтажному строительству. Так, из дерева и пеноблоков обычно строят дома не выше двух этажей, а из газобетона в зависимости от класса прочности можно строить здания от 1 до 5 этажей (газобетон B1,5 – для одноэтажных домов, В2 – для двухэтажных, В2,5 – до 3 этажей, В5 – до 5 этажей).

Высотные дома старой постройки состоят либо только из жилых помещений, либо же 1-й этаж отдан под магазины. В последние годы практически все «высотки» планируют 1-й этаж под коммерческую недвижимость: офисы, отделения банков, магазины, аптеки, салоны красоты и прочее.

«Жилищный кодекс» запрещает размещать в жилых зданиях бани, сауны, общественные туалеты, бюро ритуальных услуг, рентгеновские кабинеты, ветеринарные клиники, медицинские кабинеты аппаратной диагностики и все, что потенциально может вредить здоровью жильцов.

Кроме того, в жилых зданиях нельзя размещать магазины бытовой химии, автомобильных запчастей, строительных материалов, склады горюче-смазочных и взрывоопасных материалов. В подвалах и цокольных этажах запрещена работа детских кружков и творческих студий из соображений пожарной безопасности.

Если в жилом доме появится что-либо из вышеперечисленного, жильцы имеют все шансы избавится от нежелательного и зачастую опасного соседства, подав жалобу в местные органы власти, жилищную инспекцию, Роспотребнадзор или прокуратуру.

Есть свои нюансы и для обустройства разрешенных законом видов бизнеса: салонов красоты, аптек, отделений банков и прочего. Если весь первый этаж жилой и для обустройства потребуется перевод помещения из жилого в нежилое, нужно согласие общего собрания жильцов всего дома, а не только того подъезда, в котором находится запланированное под бизнес помещение [ЖК РФ, 2021].

Заметим, что нежилое помещение в обязательном порядке должно быть оборудовано отдельным входом. Более того, при обустройстве отдельного входа жильцы имеют право потребовать материальную компенсацию за то, что вход в офис или магазин будет располагаться на участке общего пользования. Заняв часть придомовой территории ступеньками входа, магазин или офис уменьшает размер общего имущества жильцов, лишая их части собственности. Более подробно о нюансах процесса в каждом отдельном случае можно узнать у юристов [Д. Корнев, 2018].

Если же первый этаж изначально спланирован под коммерческую недвижимость и все помещения располагают отдельным входом, согласие жильцов для размещения бизнеса из разрешенного списка не требуется. Как правило, продажи коммерческой и жилой недвижимости никак не взаимосвязаны, и застройщик имеет право продать помещения под коммерческую недвижимость кому угодно.

Если же юридическое лицо или частный предприниматель организует бизнес, которому законодательно разрешено находиться в жилом здании, это исключительно его личное дело и право. Жильцы в таком случае могут выражать недовольство лишь в том случае, если собственник или арендатор коммерческой недвижимости нарушает санитарные нормы, превышает допустимый уровень шума или сотрудники фирмы курят в неположенном месте.

Впрочем, точно такие претензии можно выставить и соседям, если они громко шумят, курят или мусорят в местах общего пользования. Допустимый уровень шума в квартире прописан в специальных правилах, регламентирующих защиту от шума в различных ситуациях и на разных объектах [Электронный фонд правовых и нормативно-технических документов, 2011]. Последние изменения в документ внесены в 2017 году [Электронный фонд правовых и нормативно-технических документов, 2017].

Документ достаточно объемный, со множеством таблиц и расчетов. Если совсем кратко, жильцов в дневное время на постоянной основе не должны беспокоить звуки громче 55 дБ, что соответствует громкости обычной человеческой речи. Допустимый уровень шума ночью составляет не выше 45 дБ, что примерно эквивалентно звуку работающего холодильника. Исключение составляют случаи ликвидации аварийных ситуаций, детский плач, лай собак, звук капающей воды и прочие объективно неконтролируемые ситуации.

Кроме того, в борьбе за свои права жильцы могут опираться на закон «O caнитapнo-эпидeмиoлoгичecкoм благополучии населения» [Электронный фонд правовых и нормативно-технических документов, 2021]. А также на закон «Об охране здоровья граждан от воздействия окружающего табачного дыма и последствий потребления табака» [Электронный фонд правовых и нормативно-технических документов, 2021]. Обратите внимание, что в эти документы в 2021 году были внесены изменения.

Что еще можно сказать о высотных домах последних годов постройки? Как минимум, то, что сервис для жильцов продуман гораздо детальнее, чем в прошлом веке. Так, в жилых комплексах обычным делом является стоянка и подземный паркинг для автомобилей жильцов, парковка для велосипедов, часто есть детская площадка с мягким покрытием, спортивная площадка с тренажерами, столы для шахмат, домино, армрестлинга.

Само собой, у хороших хозяев жилых комплексов всегда аккуратные покрашенные скамейки во дворах, работающие в ночное время фонари уличного освещения, чистый убранный двор и вымытые коридоры и подъезды.

В элитных комплексах практически везде есть ограждение, шлагбаум на въезде во двор, круглосуточное видеонаблюдение, служба охраны и, помимо охраны, консьерж. Правда, нюансы обустройства помещений для консьержа, список обязанностей и оплата труда консьержа часто вызывают разногласия жильцов. Как обустроить службу консьержа, чтобы потом не возникло недоразумений, лучше проконсультироваться с юристом [Подготовка к суду, 2021].

В любом случае, охрана плюс консьерж – это залог безопасности и возможность уехать в любое время без опасения, что вашу квартиру ограбят. Кроме того, при более высоком уровне безопасности можно позволить себе больший уровень комфорта. Например, стеклянную дверь на входе в парадную или подъезд без опасения, что ее разобьют хулиганы.

Немного отвлечемся и скажем, что парадная и подъезд на сегодняшний день употребляются как синонимы. Разница в том, что Санкт-Петербург предпочитает слово «парадная» или «парадное», а вся остальная страна использует слово «подъезд». Лингвисты и филологи видят более глубокую разницу, уточняя, что подъезд – это дорога, по которой можно подъехать к дому [Stack Exchange, 2016]. Однако этот и другие филологические нюансы ныне носят больше теоретический познавательный характер.

Весьма познавательным является и видеоразъяснение «Про подъезды и парадные» от архитектора и урбаниста Андрея Елбаева:

К слову, у Андрея Елбаева можно найти не только познавательный и образовательный контент, но и вполне прикладные рекомендации по обустройству входа в дом, которые он изложил в своем видео «Современные входные группы: 10 принципов»:

Но вернемся к типам жилых домов. Еще одно принципиальное отличие многих современных жилых комплексов от всего, что было ранее, это наличие на 1-м этаже возле лифта помещения для детских колясок и велосипедов:

Это не только дополнительное удобство для живущих в доме. Это еще и лучшая сохранность лифта и коридоров, по которым не нужно возить коляску, неизбежно цепляясь колесами за углы, пороги и двери. Хороший хозяин всегда продумывает все до мелочей, и тут уже действительно «мой дом – моя крепость».

В целом, тема «Каким должен быть удобный двор для жителей многоэтажного дома» весьма популярна, и вы всегда можете почерпнуть свежие идеи у тех, кто готов ими делиться [Е. Реген, 2018]. При наличии единодушного желания жителей во дворе можно обустроить даже зону барбекю и сцену.

Конечно, все эти удобства повышают стоимость издержек на оплату услуг по содержанию дома и придомовой территории, приближая ее к стоимости содержания недвижимости за рубежом. В странах с жарким климатом в придачу ко всему вышеперечисленному жилые комплексы имеют собственный бассейн для жильцов, VRV-систему кондиционирования общих помещений и часто свой сад на придомовой территории, а также общую террасу.

Впрочем, квартиры в жилых комплексах за рубежом наши богатые люди приобретают чаще с целью сдачи в аренду и получения дохода, а для себя покупают виллы и особняки. Как у нас, так и за рубежом собственник частного домостроения единолично решает, что ему нужно в доме, а что нет, и сам же обеспечивает все необходимое для жизни. И в России, и за рубежом распространены несколько разновидностей частных домов.

Типы частных жилых домов:

• Коттедж – индивидуальный дом для постоянного всесезонного проживания.
• Особняк – домовладение, стоящее особняком от всех остальных (отсюда и название). Также предназначено для постоянного проживания.
• Вилла – загородный дом для отдыха.
• Усадьба – частный дом с большим участком и несколькими вспомогательными постройками.
• Резиденция – статусная недвижимость с большим участком, почти всегда со своим бассейном, теннисным кортом и/или полем для гольфа.
• Таунхаус – ряд двух- и трехэтажных домов с общими стенами, обычно в едином архитектурном стиле, но возможны и вариации.
• Вилетта – «итальянский таунхаус» с элементами средиземноморской архитектуры.
• Британхаус – таунхаус в английском стиле, где дома объединены общей архитектурной концепцией.
• Дуплекс (твинхаус) – двухсекционный дом с общей кровлей и боковой стеной, но и разными входами для двух семей-домовладельцев.
• Квадрохаус – дом на 4 семьи с 4 отдельными входами.
• Лейнхаус – так называемая «блокированная застройка» или группа малоэтажных домов с общими коммуникациями, но разным архитектурным оформлением.
• Мезонет – дом с квартирами в двух или трех уровнях.

Проиллюстрируем некоторые наименее знакомые нашим гражданам разновидности частных строений.

Вилетта:

Британхаус:

Дуплекс:

Квадрохаус:

Лейнхаус:

Мезонет:

Теперь же самое время поговорить о более привычных нашим соотечественникам квартирах.

Типы квартир

Итак, мы плавно подошли к тому, что типы квартир в наших домах тоже бывают разные. Например, 1-, 2-, 3- или 4-комнатные, 1-, 2- и 3-уровневые, коммунальные и коридорного типа, со смежными и раздельными комнатами, со свободной планировкой или без таковой, с панорамным остеклением или так называемым «французским балконом»:

Балконы, кстати, бывают отдельные, как, например, в типовых домах серии П-42, или же сдвоенные, как в типовых домах серии П-43. Как вариант, в доме могут быть не балконы, а лоджии. Уточним, что лоджия и балкон имеют отличия. Балкон – это навесная конструкция, выступающая за пределы стены дома, а лоджия – это встроенная («утопленная») площадь, ограниченная с трех сторон стенами.

А еще в наших домах могут быть разные окна. Например, обычные распашные одно-, двух- или трехстворчатые, с форточкой или без форточки, окна-слайдеры, горизонтальные или американские вертикальные, с откидными и комбинированными створками, которые могут работать как откидные либо поворотные.

Что же касается максимального количества комнат, в многоквартирных домах застройщики традиционно ограничивались 4-комнатными квартирами. Те, кому нужно было больше, просто покупали соседние квартиры, иногда с выходами в разные подъезды, и делали проход между ними. Например, так поступил художник Никас Сафронов, скупив помещения на трех этажах [Нome-ideas, 2017]. В результате чего получилась 15-комнатная квартира площадью в тысячу квадратных метров, где каждая комната оформлена в своем неповторимом стиле:

Как видим, многообразие планировок и нюансы оформления поистине безграничны. Физически здоровый человек может выбрать себе любое жилье, исходя из своей платежеспособности, вкуса и предпочтений. Однако есть категория людей, которые изрядно ограничены в своем выборе и для которых многие технические аспекты обустройства жилья весьма принципиальны.

Доступность жилых строений для инвалидов

Итак, еще один важный аспект темы использования жилого фонда, который следует обсудить отдельно. По данным Федерального реестра инвалидов, в России, по ситуации на сентябрь 2021 года, проживает 11 миллионов 550 тысяч инвалидов [ФГИС ФРИ, 2021]. Большинство из них нуждается в дополнительных приспособлениях для доступа в здания, пользования общественными помещениями и пространствами.

В рамках вышеперечисленных пунктов «Жилищный кодекс» выдвигает определенные требования к жилому дому по доступности для инвалидов и обязывает собственников жилых домов обеспечить инвалидам возможность пользоваться общими помещениями, сооружениями и пространством.

Практическим ориентиром, как именно это нужно сделать, служит свод правил по обеспечению доступности зданий и сооружений для маломобильных групп населения [Электронный фонд правовых и нормативно-технических документов, 2021]. Помимо собственно правил, там содержатся ссылки на все ныне действующие ГОСТы и СНиПы по обеспечению доступности различных объектов для инвалидов.

Техническая реализация обеспечения доступности лежит на собственниках домов. В домах старой постройки на сегодняшний день возможно разве что обустройство пандусов для инвалидных колясок. Современные жилые комплексы продумывают инклюзивную среду на этапе проектирования.

Так, инвалиды-колясочники могут воспользоваться грузовым лифтом, ширина коридоров достаточна для удобного выезда колясок из квартиры и подъезда, а пандусы имеют современный дизайн и малый угол уклона с тем, чтобы инвалид-колясочник мог перемещаться без посторонней помощи:

Более того, некоторые жилые комплексы обустраивают вход в подъезд на уровне земли без пандусов и лестниц. Однако почему-то не предусматривают автоматически открывающиеся двери, поэтому колясочникам все равно требуется посторонняя помощь, чтобы попасть внутрь дома:

Так или иначе, постепенно ситуация с доступностью объектов для инвалидов улучшается. И, возможно, когда-нибудь наступит момент, что вся окружающая нас городская среда станет инклюзивной. Либо же все инвалиды получат возможность жить в специально обустроенных для их удобства жилых комплексах, где на коляске без посторонней помощи можно будет воспользоваться магазинами, аптеками, медпунктом, кинотеатром, баром, рестораном, химчисткой, ремонтными мастерскими, расположенными на территории жилого комплекса или же в непосредственной близости от него.

Думается, мы разобрались, какие существуют типы жилых домов и типы квартир, каким требованиям должно отвечать жилое строение, какие существуют способы управления жилым фондом и каковы нюансы использования жилого фонда и общих пространств. Осталось пройти проверочный тест на закрепление материала и перейти к финальному уроку курса.

Проверьте свои знания

Если вы хотите проверить свои знания по теме данного урока, можете пройти небольшой тест, состоящий из нескольких вопросов. В каждом вопросе правильным может быть только один вариант. После выбора вами одного из вариантов система автоматически переходит к следующему вопросу. На получаемые вами баллы влияет правильность ваших ответов и затраченное на прохождение время. Обратите внимание, что вопросы каждый раз разные, а варианты перемешиваются.

На финальном уроке мы поговорим об экологии города и выборе жилья.

Ольга Обломова